Dans cet article, nous expliquons comment acheter un bien immobilier au Panama. Tous les biens immobiliers au Panama n’ont pas de titres de propriété. Un acheteur doit savoir s’il achète un titre ou un droit de possession. Les processus d’achat diffèrent. Continuez à lire et apprenez plus de détails sur l’achat d’un bien immobilier au Panama.
Immobilier Titré
Le moyen le plus sûr est d’acheter un bien immobilier et de faire enregistrer un titre de propriété au Registre Public du Panama à votre nom ou au nom d’une entité qui vous appartient, telle qu’une société ou une fondation d’intérêt privé. Un titre enregistré permet aux prêteurs de se sentir en sécurité en prêtant de l’argent pour l’achat de ladite propriété, par le biais d’une hypothèque garantie avec un droit sur la propriété.
Processus d’Achat de Bien Immobilier Titré
- Accord – Les agents immobiliers sont prêts à négocier les prix et les conditions au nom des investisseurs étrangers au Panama. Si vous négociez directement avec le propriétaire, assurez-vous d’être entièrement d’accord sur les conditions les plus importantes. Ensuite, engagez un avocat panaméen compétent pour préparer un contrat d’achat écrit qui comprend les termes de l’accord.
- Contrat de Promesse d’Achat – L’acheteur s’engage à acheter la propriété dans un contrat écrit formel. Généralement, lorsque ledit contrat est signé par les parties, le paiement d’un petit montant est convenu. À partir de ce moment, l’acheteur aura le temps d’enquêter sur les conditions de la propriété et de vérifier que le vendeur est le véritable propriétaire. Enregistrez le contrat auprès du Registre Public du Panama pour informer les autres acheteurs potentiels que la propriété n’est plus disponible.
- Recherche du Titre de Propriété – Un avocat fiable devrait être engagé pour examiner les dossiers conservés au Registre Public du Panama et confirmer que le vendeur est le véritable propriétaire, ainsi que l’existence de toute taxe, impôt, dette et droit qui est en cours sur la propriété. L’avocat peut également se renseigner sur les autres problèmes, le cas échéant, sur la propriété. Engagez un géomètre agréé pour confirmer les limites du terrain. L’avocat pourra également faire des recherches sur les agences gouvernementales de services publics et s’assurer que toutes les factures et charges ont été payées.
- Contrat d’Achat-Vente – Il s’agit du deuxième contrat conclu après avoir effectué les enquêtes respectives sur le titre de propriété enregistré et sur les services publics et qui détermine que l’acheteur est pleinement disposé à conclure l’achat. Habituellement, ce contrat est un acte (écriture publique). Une Agence de Dépôts de Garanties peut être contractée pour maintenir les fonds, effectuer le paiement final et présenter l’acte de transfert de propriété au Registre Public du Panama.
- Transfert de Titre de Propriété – Cela s’appelle la “clôture de vente” et se produit lorsque le titre est transféré à l’acheteur par le biais de l’enregistrement du contrat d’achat-vente au Registre Public du Panama.
Droits de Possession
Le gouvernement du Panama possède de vastes étendues de terres et permet aux gens de “posséder” ces terres pour y apporter des améliorations. Connus sous le nom de “droits de possession”, ces droits peuvent être transférés à la génération suivante et peuvent être vendus à des tiers (y compris des étrangers). Le droit de possession est un document simple qui certifie la possession des droits de possession sur une propriété du gouvernement. Les certificats peuvent être délivrés par les maires municipaux, les administrations provinciales ou par les autorités nationales et serviront de preuve pour accréditer le droit de possession et être reconnus devant l’Autorité Nationale d’Administration Foncière, une entité qui reconnaît actuellement légalement ces droits conformément à la loi 59 de 2010.
Les droits de possession sont exonérés de taxes foncières, puisque ces propriétés appartiennent à la Nation. Cependant, les constructions installées et érigées seront assujetties au paiement de la taxe une fois les améliorations enregistrées.
Les propriétés qui font l’objet des droits d’usage ne peuvent être hypothéquées car appartenant à la nation.
Le Registre Public du Panama n’enregistre pas les droits de possession. Il le fait uniquement pour les titres de propriété. Il n’y a pas de base de données centrale pour les certificats de droits de possession, ce qui a entraîné une confusion entre différentes personnes revendiquant des droits sur la même propriété.
Il existe 2 types de droits de possession sur les biens au Panama :
- La plupart des îles, des plages et des fonds marins sont la propriété du gouvernement national, conservant leurs droits jusqu’à 200 mètres de la ligne de marée haute. Ces propriétés sont gérées par le Ministère de l’Économie et des Finances, conformément à la loi 80 du 31 décembre 2009.
- Les terres utilisées pour les activités agricoles sont administrées par le Ministère de l’Agriculture, qui peut délivrer des titres d’utilisation agricole.
Les deux types de droits de possession ne peuvent être attribués que par l’intermédiaire de l’Autorité Nationale d’Administration Foncière, qui centralise les pouvoirs de la Direction Générale du Cadastre, la Direction Nationale de la Réforme Agraire conformément à la loi 59 de l’année 2010.
Enquête sur les Droits de Possession
En raison du fait qu’il n’y a pas d’endroit où les registres des droits de possession sont centralisés, il est nécessaire d’enquêter pour localiser les documents des droits de possession dans les municipalités locales, au bureau d’enregistrement des biens du gouvernement (cadastre) de chaque région, dans les tribunaux de paix (corregidores).
Les droits de possession sont disponibles pour les étrangers, pour lesquels ils peuvent acquérir ou acheter des droits de possession comme tout citoyen panaméen peut le faire.
Les droits de possession peuvent être titrés. Il existe un processus par lequel une pétition est adressée au gouvernement pour convertir un droit de possession en une propriété titrée. Fondamentalement, le gouvernement vend le terrain au titulaire, qui obtient un acte et l’enregistre au Registre Public du Panama.
Processus d’Achat des Droits de Possession
- Contrat de Promesse d’Achat – L’accord de promesse d’achat de droits de possession exige généralement un petit dépôt lorsqu’il est signé par les parties. Assurez-vous d’avoir suffisamment de temps pour faire la diligence raisonnable et obtenir les fonds nécessaires pour conclure l’achat. Cet accord ne peut pas être présenté devant le bureau du Registre Public du Panama, pour lequel il est recommandé de se présenter devant un notaire public pour authentifier les signatures.
- Diligence Raisonnable – Étant donné que le Registre Public de Panama ne prend pas en charge les droits de possession, la diligence raisonnable est plus compliquée que pour les registres de propriété titrées. Voici les étapes requises pour la diligence raisonnable des droits de possession :
- Certificat de Vérification du Droit de Possession – Localisez l’organisme gouvernemental ou municipal qui a délivré le certificat de droit de possession pour confirmer que le possesseur a le droit, ainsi que la vérification de la description de la propriété, de la surface, de la superficie, de l’emplacement et limites.
- Vérification Topographique – Essayez de localiser le certificat topographique original et vérifiez qu’il est signé et estampillé par un géomètre agréé. Le certificat doit contenir le nom du propriétaire, l’emplacement de la propriété et d’autres informations figurant sur le certificat de droits de possession.
- Inspection – Effectuez une inspection physique, confirmant l’occupation actuelle et qu’il n’y a pas de tiers s’y opposant. Parlez à un voisin pour vous assurer qu’il n’y a pas de conflits de limites. Veiller à ce que le terrain soit clôturé et ses frontières délimitées.
- Permis de Vérification – Si l’acheteur souhaite développer le terrain, assurez-vous qu’il n’y a pas de règles et d’interdictions municipales ou nationales qui interdisent un tel développement.
- Contrat d’Achat-Vente – Une fois les vérifications dues effectuées, le contrat d’achat-vente doit être établi. Un agent fiduciaire peut être contracté pour effectuer le paiement final du certificat de droit de possession, qui sera transféré au nom de l’acheteur. Étant donné que les contrats ne peuvent pas être enregistrés au Registre Public de Panama, assurez-vous qu’un notaire public certifie toutes les signatures.
- Transfert du Certificat de Droit de Possession – Une fois le contrat d’achat-vente signé par toutes les parties, la propriété du certificat est transférée à l’acheteur du certificat de droit de possession. Si le certificat est au nom d’une société et que le vendeur souhaite vendre les actions de la société, seules les actions de la société seront vendues, ainsi que le certificat, et le nom de la société sera maintenu. Il s’agit d’une option plus rapide et plus facile que d’avoir à réémettre le certificat d’enregistrement de possession au nom du nouvel acheteur.
Concession Immobilière
Les biens nationaux protégés, tels que les parcs, les îles et les zones côtières, ne sont généralement pas titrés. Cependant, le gouvernement peut accorder des “concessions” et la terre peut être utilisée à des fins commerciales. Les concessions au Panama sont généralement délivrées pour des hôtels, des marinas ou d’autres utilisations spécifiques.
Une concession typique au Panama est de 20 ans et est renouvelable. Parfois, une concession peut être délivrée pour 40 ans et être renouvelable pour des zones touristiques spécialement désignées.
Si vous souhaitez acheter une propriété au Panama, n’hésitez pas à nous contacter pour plus de détails.